одним із найсерйозніших серед яких є наявність обтяжень на об'єкті. Купівля ділянки, що перебуває під арештом або в заставі (іпотеці), може призвести до втрати коштів, неможливості оформити право власності або тривалих судових спорів. Тому ретельна перевірка юридичної чистоти земельної ділянки є абсолютною необхідністю.
Як саме провести таку перевірку в Україні? Де отримати достовірну інформацію про статус земельної ділянки та наявність на ній обтяжень? Розглянемо ключові інструменти та алгоритм дій.
Навіщо перевіряти земельну ділянку на обтяження?
Обтяження речових прав на нерухоме майно - це встановлені законом або договором обмеження щодо розпорядження цим майном. Найпоширеніші з них, що становлять ризик для покупця:
Арешт ділянки: Встановлюється судом або виконавчою службою як захід забезпечення позову або примусового виконання рішення. Ділянка під арештом не може бути продана, подарована, обміняна тощо.
Застава (Іпотека ділянки): Виникає, коли земельну ділянку передають у забезпечення виконання зобов'язання, найчастіше - кредитного договору (іпотечний договір). Власник може користуватися ділянкою, але її продаж або інше відчуження можливе тільки за згодою заставодержателя (наприклад, банку) або після погашення боргу.
Придбавши ділянку з таким «сюрпризом», ви ризикуєте опинитися в ситуації, коли право власності на вас не буде зареєстровано, або ж новий власник (ви) відповідатиме за боргами попереднього власника в межах вартості ділянки. Саме тому перевірка ділянки на наявність арешту чи іпотеки є фундаментальною умовою безпечної угоди.
Звертайтесь до нас за консультацією!
Зверніться до нас із запитанням, яке Вас цікавить, і отримайте детальну консультацію від професіоналів з великим практичним досвідом!
Де міститься інформація про обтяження земельних ділянок?
Ключовим джерелом актуальної та достовірної інформації про правовий статус нерухомого майна в Україні є Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.
Цей реєстр містить відомості про:
- Право власності на об'єкти нерухомого майна (будинки, квартири, земельні ділянки тощо).
- Інші речові права (право користування, суперфіцій, емфітевзис тощо).
- Обтяження речових прав: відомості про арешти, іпотеки, заборони відчуження та інші обмеження.
- Інформація в реєстрі є публічною (з певними обмеженнями щодо персональних даних), і отримати її може будь-яка особа.
Теоретично, обтяження рухомого майна (наприклад, сільськогосподарської техніки, що є невід'ємною частиною бізнесу на землі) може бути зареєстровано в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна. Однак, для перевірки саме земельної ділянки як об'єкта нерухомості, основним інструментом є саме Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.
Як отримати інформацію з Державного реєстру речових прав?
Існує кілька способів отримати інформацію про земельну ділянку:
Онлайн через офіційні сервіси: Це найшвидший і найзручніший спосіб.
Портал Дія: Через особистий кабінет на порталі Дія можна отримати інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав. Для цього необхідний кваліфікований електронний підпис.
Онлайн-будинок юстиції або сайт ДП «НАІС»: На офіційних сайтах Міністерства юстиції України або ДП «Національні інформаційні системи» також передбачено доступ до реєстру для отримання інформаційних довідок.
Або звернувшись до державного реєстратора: У Центрах надання адміністративних послуг (ЦНАПах) працюють державні реєстратори, які можуть надати виписку або інформаційну довідку з реєстру за вашим запитом.
Через нотаріуса: Нотаріуси мають прямий доступ до Державного реєстру речових прав і можуть не лише перевірити ділянку перед посвідченням правочину, а й надати відповідну інформаційну довідку за вашим запитом. Це особливо актуально, якщо ви плануєте здійснювати операцію саме через цього нотаріуса.
Які дані потрібні для пошуку в реєстрі?
Найефективнішим способом пошуку інформації про земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав є використання її кадастрового номера. Це унікальний числовий ідентифікатор ділянки, який присвоюється їй під час державної реєстрації.
Кадастровий номер можна знайти:
- У Державному акті на право власності на земельну ділянку (для документів старого зразка).
- Якщо кадастровий номер невідомий, пошук може здійснюватися за адресою об'єкта або даними власника, але ці методи є менш точними і можуть потребувати підтвердження додаткової інформації.
- У Витягу з Державного земельного кадастру.
- В електронній публічній кадастровій карті України (хоча дані там можуть бути неповними або застарілими щодо обтяжень).
Якщо кадастровий номер невідомий, пошук може здійснюватися за адресою об'єкта або даними власника, але ці методи є менш точними і можуть потребувати підтвердження додаткової інформації
Як виглядає та що містить інформаційна довідка з реєстру?
Результатом запиту до Державного реєстру речових прав є інформаційна довідка. Цей документ містить ключові відомості про земельну ділянку:
Її кадастровий номер, адресу.
Інформацію про власника (поточного і, можливо, попередніх).
Підстави набуття/переходу права власності (договір купівлі-продажу, дарування, спадщина тощо).
Найголовніше: Розділ "Обтяження", де вказуються всі зареєстровані обмеження - арешти, іпотеки, заборони відчуження, податкові застави тощо. Для кожного обтяження вказується його вид, дата та орган реєстрації, а також документ-підстава (наприклад, постанова суду про арешт, іпотечний договір).
Уважне вивчення цього розділу дає змогу визначити, чи є ділянка "чистою" з юридичного погляду.
Що робити, якщо виявлено обтяження?
Виявлення в інформаційній довідці відомостей про арешт або заставу ділянки означає, що з нею пов'язані певні правові обмеження. У такій ситуації необхідно:
Детально проаналізувати вид і підставу обтяження: Зрозуміти, що саме обмежує власника ділянки.
Запросити у продавця додаткові документи: Можливо, у продавця є документи, які свідчать про зняття арешту (ухвала суду) або погашення іпотеки (довідка банку), які просто ще не були офіційно зареєстровані в реєстрі. Однак, спиратися слід виключно на дані реєстру.
Відмовитися від угоди: Це найбезпечніший варіант, якщо продавець не може надати офіційних підтверджень зняття обтяжень, відображених у реєстрі.
Консультуватися з юристом: Професійний юрист допоможе оцінити ризики, проаналізувати документи і підстави виникнення обтяжень, а також підкаже можливі шляхи вирішення ситуації, якщо такі існують.
Якщо вам потрібна кваліфікована консультація земельного адвоката для аналізу ситуації або супроводу угоди, звертайтеся до нас у Правоконтроль
Не варто сподіватися на усні запевнення продавця про "скоро все знімуть". Юридичну силу мають тільки відомості, внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Висновок
Ретельна перевірка земельної ділянки на наявність арешту або застави перед її придбанням є не просто формальністю, а критично важливим етапом, що захищає ваші інвестиції та право власності.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно є основним і найнадійнішим джерелом інформації про обтяження. Скористайтеся доступними онлайн-сервісами або зверніться по допомогу до державних реєстраторів чи нотаріусів, щоб отримати актуальну інформаційну довідку.
Ігнорування цього кроку може призвести до вкрай негативних юридичних наслідків. Пам'ятайте, що безпека вашої угоди починається з повної та достовірної інформації про об'єкт нерухомості. У складних випадках або при виявленні обтяжень, завжди рекомендується звернутися за кваліфікованою юридичною допомогою
CComment